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上市房企负债突破5万亿 融资利率持续攀升

新闻来源:未知 发布日期:2017-05-14 13:30

  在限购、限贷、限售、限价等政策的组合调控下,一二线热点城市的房价逐渐趋于平稳。但对上市房企的财报梳理发现,一季度末,总负债已经创下了5万亿的历史新高。
 
  国内债券市场——本轮调控前房企廉价资金的重要来源早已收紧,国内融资渠道收窄,不少房企已经加速在海外发行美元债,但在加息预期之下,美元利率也在上行。
 
  2016年,恒大因借款而造成的汇兑亏损高达49亿。据统计,未来3年,房地产企业待偿还的到期美元债将成倍走高,2019年将超过200亿美元。
 
  过去几年,超低的利率水平和宽松的融资环境,掩盖了高负债的诸多问题,但风云斗转,金融市场的突变,正让越来越多的风险开始暴露。
 
  创新高:上市房企负债总额突破5万亿
 
  根据上市房企财报统计:截至今年3月底,在A股上市的126家房企(证监会行业分类)总负债首次突破5万亿,为50383.91亿,负债率为77.91%;总负债与负债率双双创下历史新高。下图为面包财经根据Wind数据绘制的在A股上市的126家房企总负债与总负债率走势:
 
  负债攀升让房企财务费用显著增加,即便是负债率相对较低的万科也不例外。今年一季度,万科财务费用为3.69亿,同比上涨52.93%;万科称,由于融资规模上升,导致其利息支出增加所致。
 
  事实上,不止是在A股上市的房企,在港股上市的内地房企,负债规模也持续扩大。以融创中国为例:截至2016年底,融创中国通过银行贷款、公司债券、发行优先票据等借贷总额为1128.44亿;而上年同期这一数字还仅为417.98亿,借贷总额大增了169.97%。
 
  迅速增加的借贷总额,让利息支出大幅增加。2016年,融创的利息支出达到41.61亿,远高于上年的29.08亿。中国恒大2016年融资成本高达113.01亿,上年同期仅为29.94亿。
 
  财报显示:在港上市的富力地产,截至2017年3月底,其总资产为2325.03亿,总负债为1853.67亿,负债率为79.72%。中金公司研报显示:截至2016年底,其债务相当于2016年含投资收益EBITDA(息税折旧摊销前利润)8.6倍(2015年为6.5倍)。
 
  国内债市水龙头收紧 利率明显攀升
 
  除了多地持续加码的限购、限贷、限售和限价政策之外,作为此前房企重要的融资渠道,债券市场的水龙头正在收紧。
 
  早在2016年10月,沪深交易所就收紧了房企发债。据海通证券的研报,2016年第四季度,房地产行业债券总发行量为1210亿,发行量仅为第三季度的30%。据中原地产数据,今年一季度,房企债券融资额仅为649.5亿,同比暴跌83.8%。
 
  房企不仅要面对监管政策对其发债的收紧,还要承受融资成本上行带来的压力。据中国债券信息网数据,2017年5月5日,中债企业债到期收益率(一个月)为4.0042%,上年同期这一数字为2.6623%,企业债收益率出现大幅上涨。下图为面包财经根据中国债券信息网数据绘制的企业债到期收益率:
 
  除了银行贷款和公司债外,房地产企业股权融资、ABS、信托、资管等各类融资渠道也在收紧。
 
  公开的信息显示:2016年底,银监会对16个热点城市开展金融机构房地产相关业务专项检查,包括首付贷款、开发贷、银企合作、理财及信托等多种业务。
 
  海通证券研报称,今年2月中旬,基金业协会叫停了16城私募、资管计划投资房地产开发企业项目;更值得关注的是,信托的资金成本也在上升,目前信托的资金成本在6.5%—7.5%之间。
 
  在此背景下,不少房地产企业陷入了资金链紧张之中。招商证券研报称,房地产开发商到位资金(资金来源)仍旧在回落趋势中,开发商资金链指数自2016年4季度以来持续在收紧;截至今年3月份,资金链指数降至128%,为2015年下半年以来首次跌破红线130%。
 
  房企困局:大规模发行美元债,风险凸显
 
  国内融资渠道收紧、融资成本上升之际,房企正转向海外融资,尤其是美元债的发行。市场统计显示:2017年前两月,内地房企共成功发行了13只海外债券,金额达46.4亿美元,与2015年同期相比,发行总额多出一倍。
 
  2017年3月以来,内地房企发行美元债的步伐也未停歇。2017年3月17日,中国恒大发布公告称,将发行5亿美元2020年到期的7.0%优先票据,10亿美元2022年到期的8.25%优先票据。
 
  据克而瑞房地产研究中心数据显示,2017年3月,房企海外发行的票据、债券达到302.28亿,占到当月房企发行票据、债券总额的74.95%,约为3月份房企银行贷款的2.25倍。
 
  但在人民币贬值压力、美元走强的背景下,内地房企海外发债的成本也在攀升,信用评级较低的房企融资利率甚至上升到2位数的水平。
 
  这一趋势在去年底就已经相当明显,即便是像万科这样的龙头企业,利率也明显攀升。2016年9月,万科发行的5年期美元票据,年息为2.95%;2016年12月,其发行的3年期美元票据,年息已达3.95%。
 
  绿地在2016年9月发行的3年期美元票据,年息为3.5%,该年12月发行的3年期美元票据,年息已上升到4.38%。
 
  在美元的强势周期里,美元融资产生的汇兑损失也是一个大问题,尽管这比2015年下半年人民币突然贬值造成的巨额汇损,程度上有所减轻。中国恒大2016年年报显示,该年其由于融资产生的汇兑损失高达49.09亿元。
 
  更值得关注的是,内地房企未来几年的到期债务将持续增加。海通证券的研究显示,目前存量地产债规模超过2万亿,2018年和2019年将分别有5000亿左右的存量债到期,到期压力集中。彭博的数据则显示:2017年内地房企待偿还海外地产债券约44.7亿美元,2018年到期量超过111亿美元,2019年则高达202亿美元。
 
  房地产早已经金融化,而债务才是真正的大问题。
 
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